摘要： 1. 前言 房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。驗(yàn)收合格的房產(chǎn)測(cè)量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實(shí)現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個(gè)人財(cái)富。 為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，建設(shè)部專門制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，但在實(shí)際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對(duì)這方面的幾個(gè)問題作更深入的探討。
1. 前言
房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。驗(yàn)收合格的房產(chǎn)測(cè)量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實(shí)現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個(gè)人財(cái)富。
切紙機(jī) 無紡布口罩機(jī) 口罩機(jī) 抗震支架 凹版印刷機(jī) 鍛壓機(jī)械手 柔印機(jī) 拉伸膜機(jī) 無紡布制袋機(jī) 無紡布制袋機(jī) 拉鏈制袋機(jī) 制袋機(jī) 抗震支架 紅包機(jī) 條碼檢測(cè)設(shè)備 無紡布制袋機(jī) 滾切機(jī) 紙盒成型機(jī) 凹版彩印機(jī) 天地蓋成型機(jī) air bubble film machine stretch film machine plastic rope making machine air damper air blower air vent modular ventilation room
為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，建設(shè)部專門制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，但在實(shí)際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對(duì)這方面的幾個(gè)問題作更深入的探討。
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2. 檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題
由于房產(chǎn)測(cè)量精度要求高， 目前開展的房產(chǎn)測(cè)量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測(cè)量方法，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進(jìn)行測(cè)量.對(duì)于全站儀而言，主要是測(cè)定測(cè)距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測(cè)量碎部測(cè)圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì)，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應(yīng)設(shè)為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時(shí)，就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn).通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上.這時(shí)采集到的坐標(biāo)實(shí)際上是棱鏡中心坐標(biāo)，而非房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。在實(shí)際工作中，可以將儀器常數(shù)設(shè)為零，用鋼尺作對(duì)比直接測(cè)定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù))，就可以直接測(cè)出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。
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這里還應(yīng)注意這樣一個(gè)問題，如果用該棱鏡去發(fā)展測(cè)站點(diǎn)的話，則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設(shè)定為棱鏡對(duì)中桿為中心時(shí)的棱鏡常數(shù)。
3. 房屋測(cè)量中的偏心測(cè)量問題
一般情況下，進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí)，棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時(shí)候情況卻不是這樣。這時(shí)，就不能把棱鏡看作一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè)，因?yàn)樗哂幸欢ǖ捏w積，這時(shí)，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測(cè)出的坐標(biāo)將不是房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)，需要采用角度偏心觀測(cè)。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置，測(cè)定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可。
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4. 對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問題
在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí)，如果實(shí)測(cè)了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對(duì)稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識(shí)習(xí)慣。這時(shí)就需要對(duì)勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對(duì)稱邊的平均值作為邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。對(duì)于誤差超過限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測(cè)量不準(zhǔn)確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算
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5. 共有面積分?jǐn)倖栴}
對(duì)于一般的住宅樓，需要計(jì)算出每戶的建筑面積。這時(shí)，首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積，然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。
對(duì)于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)偅瑧?yīng)按照"誰受益，誰分?jǐn)?的原則，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)�。文章以二�?jí)分?jǐn)傆?jì)算為例，詳細(xì)說明住宅樓的二級(jí)分?jǐn)傆?jì)算 舉例如下：
一幢四層別墅，上、下兩層均為復(fù)式，各有兩套住宅，套型左右對(duì)稱，上下相同,該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實(shí)際使用樓梯，且下層有兩個(gè)獨(dú)立的車庫。因此，需要二級(jí)分?jǐn)偂＞唧w方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應(yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)偅喝缓笤侔严旅鎯蓪訕翘菝娣e與下面兩套住宅、車庫共同分?jǐn)�，因�(yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車庫直接使用.但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟彿績(jī)r(jià)格明顯降低，屬間接受益，應(yīng)參與下層樓梯面積的分?jǐn)偂?/p>
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6. 結(jié)束語
房產(chǎn)測(cè)繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢(shì)必影響到房產(chǎn)測(cè)繪部門的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。建議對(duì)現(xiàn)行規(guī)范不當(dāng)部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補(bǔ)充說明或修訂，減少測(cè)量工作產(chǎn)生的法律糾紛。
